「土地や建物を買いたい」、「この物件は良さそうだ」、という場合、その土地や建物があなたが描いている目的や用途に使用できるのかどうか、ということが重要になってきます。つまり、いろいろな法律によって目的や利用できる用途に制限がある場合があるのです。いわゆる法令上の制限というものです。国や都道府県、市町村によって制限をしているのです。知らずに買ってしまうと後で後悔することにもなります。さまざまな法律による制限があります。今回は「都市計画法」を見ていきます。
ご自身で調べるのも大変です。宅地建物取引業者に売買の仲介を依頼しているときは、重要事項ですので、宅建業者に確認してから購入計画を進めて下さい。
都市計画区域と準都市計画区域
都市計画法は、都市計画の内容やその決定手続、都市計画制限、都市計画事業などの都市計画について定めている法律です。
都市計画法による区域には、都市計画区域と準都市計画区域があります。
都市計画区域は、市または一定の要件を備えた町村の市街地を中心として、一つのまとまった都市として整備、開発、保全する必要がある区域です。
準都市計画区域とは、都市計画区域に指定する要件を満たしていないなどの理由で都市計画区域外にあるのですが、将来的に市街化が見込まれる区域の土地利用をあらかじめ規制し、将来的に一体の都市として総合的に整備・開発・保全されることを目的とした区域のことです。
市街化区域と市街化調整区域
さらに、都市計画区域には、市街化区域、市街化調整区域、非線引区域(市街化区域と市街化調整区域に区分されていない都市計画区域)があります。
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域とおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされ、市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とされています。
用途地域による建物の用途制限
また、都市計画区域と準都市計画区域には、用途地域などの地域、地区、街区があります。
ご存じのご存じの方も多いと思いますが、地域については、「第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域」の用途地域があります。
用途地域は、それぞれの地域においての建築物の用途制限をしています。具体的には、建築基準法による容積率や建ぺい率、道路の接道義務などが制限されています。あなたの希望する用途の建物が建てられるのか重要なポイントです。
都市計画法による土地や建物の制限で重要事項の説明すべき事項
次の1.~15.の制限などについて、購入予定の物件の所在地において、適用を受けるか否かを調べることが必要です。
宅地建物取引業者に売買の仲介を依頼されている場合は、宅地建物取引業者(宅地建物取引士)が契約が成立するまでの間に重要事項説明として説明されます。
適用を受けるときは、その制限内容を把握し、その物件を購入すべきかどうか、よく検討することが必要です。
詳細の説明は省略しますが、こういった制限があるという参考として下さい。
なお、実際に購入予定の物件にこういった制限があることが分かった場合には、詳細を宅建業者、宅地建物取引士、建築士、市区町村役場の担当課にお聞きのうえ、検討をする必要があることを頭の片隅に置いておいてください。
- 都市計画区域内、準都市計画区域内、これら以外の区域内での開発行為の制限
- 開発行為に係る開発許可の変更の制限
- 用途地域の定められていない土地の区域での開発行為に関して指定された建ぺい率等の制限に違反する建築の禁止
- 開発許可受けた土地での建築等の制限
- 開発許可を受けた土地以外の土地での建築等の制限
- 田園住居地域での建築時の制限
- 市街地開発事業等予定区域内での建築等の制限
- 市街地開発事業等予定区域内での施行予定者による土地建物等の先買いに伴う土地建物等の有償譲渡についての制限
- 都市計画施設等の区域内での建築の制限
- 市街地開発事業等の予定地内での都道府県知事による土地の先買いに伴う土地の有償譲渡についての制限
- 風致地区内での建築等の規制
- 地区計画等の区域内での建築等の制限
- 地区整備計画が定められている区域内の農地の区域内での建築等の制限
- 都市計画事業の事業地内での建築等の制限
- 都市計画事業の事業地内での施行者による土地建物等の先買いに伴う土地建物等の有償譲渡についての制限
〈参考〉都市計画区域外は、ほぼ都市計画法や建築基準法などの法令上の制限を受けない?
都市計画区域外とは、都市計画区域や準都市計画区域に指定されていない地域のことで、都市計画法の適用・効果が及ばない地域のことです。
都市計画区域外の土地や建物を購入することはほとんどないと思いますが、参考までに、都市計画法や建築機銃法の適用について少しお伝えしておきます。
道路や下水道、公園といった都市計画に関する諸制度の規定が都市計画区域を対象としているため、都市計画区域外については都市計画法による制限は、ほぼありません。
また、都市計画法に関連して、建築基準法の建築物の敷地に対する隣地や道路との関係(高さ、建ぺい率、容積率など)、用途地域などが適用されない地域のため、ほぼ何でもありの地域です。
とはいえ、建築物の構造などの制限は適用されますが、木造戸建て住宅などは建築確認申請が不要のため、行政機関等による法的なチェックは受けません。
なお、例えば、都市計画区域内であれば道路に接していないと建築物を建てることができないのですが、公道(建築基準法上の道路)に接していない敷地でも建築可能です。
都市計画区域外は交通が不便な地域が多いので自家用車の利用を前提としていますから道に接しないことはないですが、法律上は接道義務がありません。これは、都市計画区域外は、人口が著しく少ない地域や今後も宅地開発がされる恐れがない地域となっているため、建築物が密集する恐れがないことが理由です。
一方で、都市計画区域外であっても市街地のように建築物が密集している場合には、隣地建築物との関係性が問題になる可能性もあります。その場合は、建築物の日照・採光・通風等を確保する観点から市街地同様に建築設計を行えば大丈夫なようです。
しかし、都市計画区域外は、不便なところが多く、また、災害に弱いところもあります。法令上の制限をほぼ受けないというメリットもありますが、住むためには、多くのデメリットもあるようです。念のため。
仲介を依頼しているときは、宅地建物取引業者に確認を!
宅地建物取引業者に売買の仲介を依頼しているときは、以上の確認については、契約までの間に宅地建物取引士が重要事項説明として説明しなければならない事項とされています。
ご自身で調べるのも大変です。契約するかどうか検討中であっても、重要事項ですので、宅建業者に確認するようにして下さい。
法令上の制限の内容について、よくわからないというときは、その物件が所在する市区町村役場の担当課か専門家(建築士・仲介を依頼している宅地建物取引業者、宅地建物取引士など)に相談して下さい。
【白神英雄/行政書士・宅地建物取引士・不動産売買取引アドバイザー】
【白神英雄/ココチ不動産㈱エージェント】HP https://cocochi.org/pg3342218.html
ココチ不動産㈱は、お住まいになる土地や建物、お店・会社などの事業用土地や建物などの不動産売買取引の仲介業としてサービス展開。また、リフォーム・リノベーションのご相談もお受けすることができます。施工は、協力会社にて行います。
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